Vuoden vaihteessa OP-rahastoyhtiö ilmoitti, että se keskeyttää kahden kiinteistörahastonsa rahasto-osuuksien lunastukset.

Helsingin Sanomat kertoi tammikuussa, että toimistoalueiden vajaakäyttöaste Helsingissä on yli 15 %. Helsingissä tyhjiä toimistoneliöitä oli tuolloin 660 000 ja pääkaupunkiseudulla yli miljoona.

Isolla rahalla rakennettu Hotel Maria on joutunut vaikeuksiin, ja entinen kiinteistöjätti YLVA on joutunut keväällä myymään omistuksiaan pysyäkseen pystyssä.

Helsingin kiinteistömarkkinat ovat siis ilmiselvästi kurimuksessa. Maalaisjärjellä voisi kuvitella, että tämä johtaisi niin kiinteistöjen kuin vuokrahintojenkin laskuun. Näin ei ole kuitenkaan käynyt. Syynä tähän ovat kiinteistön omistajien taseet. Jos hintoja laskettaisiin, joutuisivat kiinteistöjen omistajat alaskirjaamaan omistamiensa kiinteistöjen arvoja. Arvonmääritys kun perustuu listavuokrahinnasta laskettavaan tuottoon.

Jos listahinta laskee, laskee myös kiinteistön arvo. Jos viereisen kiinteistön arvo laskee, vaikuttaa se saman tien myös sen ympärillä olevien kiinteistöjen arvostukseen. Näin ollen vuokrien alentaminen voisi käynnistää kierteen, joka voisi pahimmillaan johtaa siihen, etteivät kiinteistöjen arvot enää vastaisi omistajien velkoja. Tämä voisi romahduttaa koko kiinteistömarkkinan.

Siksi omistajat pitävät mieluummin kiinteistöjä tyhjillään odottaen taloustilanteen elpymistä ja tarjoten määräaikaisia vuokrasopimuksia nimellisesti korkeilla vuokrilla – kuitenkin siten, että esimerkiksi ensimmäinen puoli vuotta on täysin vuokravapaa. Kuukausivuokrat pysyvät näin keinotekoisesti korkealla, vaikka kiinteistön omistajille kertyvä kuukausittainen tuotto on huomattavasti alhaisempi.

Helsingin keskustalle tällainen korkean hintatason keinotekoinen ylläpitöminen on kohtalokasta. Pitkät määräaikaiset vuokrasopimukset ovat liian suuri riski monelle yrittäjälle, vaikka sopimuksen alkuun sisältyisi useamman kuukauden vuokravapaa jakso. Näin ollen moni kivijalan liiketila jää tyhjäksi, eikä keskustaan synny mitään uutta ja mielenkiintoista. Keskusta näivettyy.

Samaan aikaan KAAPELIn kiinteistöt - Kaapelitehtaan, N10:n ja Suvilahden kulttuurikeskukset - ovat kuitenkin ääriään myöten täynnä. Kaikkien kiinteistöjemme vuokrausaste on yli 99 %. Syynä tähän on strategiamme, joka pyrkii maksimoimaan nimenomaan vuokrausasteen ja pitämään vuokralaisjakauman monipuolisena. 

Kaapelitehtaalla on täyttä markkinahintaa maksavia luovan alan yrityksiä, sisäisesti subventoituja taiteilija-ateljeita, joiden maksimivuokra asetetaan vuosittain, ja kulttuuriorganisaatioiden käytössä olevia toimitiloja, joiden vuokrat asettuvat näiden kahden välimaastoon. KAAPELI ei ole markkinahäirikkö, koska Kaapelitehtaan toiminta on tulorahoitteista eikä yhtiö saa Kaapelitehtaan toiminnan pyörittämiseen julkista avustusta. Liiketoiminnan näkökulmasta malli on toimiva, koska se, minkä KAAPELI häviää maksimivuokrissa, se voittaa vuokrausasteessa. Voisiko Kaapelitehtaan mallia, joka takaisi paitsi kohtuullisen hintatason myös rikkaan vuokralaiskannan, soveltaa kaupunkirakenteessa yleisemminkin?

Kaupungin keinot vaikuttaa vuokrahinnoitteluun ovat rajalliset. Elämmehän markkinataloudessa, jossa omistaja saa päättää vapaasti hintatasonsa. Kaavoituksen kautta kaupunki voi kuitenkin vaikuttaa tilojen käyttötarkoitukseen.

Esimerkiksi Ranskassa on säädetty laki, joka mahdollistaa kaupungin ydinkeskustojen kivijalkamyymälöiden säilymisen pienyrittäjien käytössä. Laki paitsi rajoittaa liiketilojen käyttötarkoitusta, antaa myös kaupungille lunastusoikeuden, kun tiloja myydään. Se onkin mahdollistanut elävien kaupunkikeskustojen säilymisen, mikä on keskeistä paitsi asukkaiden viihtyvyydelle myös Ranskan maineelle houkuttelevana turistikohteena.  

EU määrittelee sääntelyn rajat niin Ranskassa kuin Suomessakin, joten Ranskan lainsäädäntöä seuraamalla Kaapelitehtaan malli olisi siis yleistettävissä laajemminkin kaupunkirakenteeseen.

Kyse on vain poliittisesta tahdosta. Löytyykö sitä?

- Kai Huotari, KAAPELIn toimitusjohtaja

(Kuva: Kaapelitehtaan Lasipiha / Vertti Luoma)